منصة منظمة للاستثمار العقاري الجزئي في السعودية.

تعمل المنصة عند تقاطع التنظيم العقاري والتنظيم المالي والامتثال الضريبي والبنية التحتية للهوية الوطنية. أي فجوة في إحدى هذه الطبقات ليست مشكلة في تجربة المستخدم، بل تعني منصة لا يمكنها العمل بصورة قانونية.

تتطلب المرحلة الثانية من ZATCA توقيعا مشفرا للفواتير واجتياز منصة فاتورة. ويعتمد التحقق من الهوية عبر أبشر على قناة شريك معتمد من مركز المعلومات الوطني. كما شكلت متطلبات وافي وRERA وإيجار وهيئة السوق المالية ونظام حسابات الضمان لعام 2023 المعمارية قبل تصميم أول جدول في قاعدة البيانات.

يعني الاستثمار العقاري الجزئي أن العقار الواحد قد يضم مئات المستثمرين، يمتلك كل منهم نسبة معبرا عنها بعدة منازل عشرية. وتتغير هذه المراكز مع كل عملية نقل في السوق الثانوية.

لا يمكن استخدام الحسابات القياسية بالفاصلة العائمة في سجلات الملكية المالية. كان على طبقة الملكية الحفاظ على الدقة عبر الإصدار والنقل الثانوي وحساب التوزيعات والأحداث الرأسمالية، مع بقاء كل جدول ملكية قابلا للدفاع عنه قانونيا.

لا تحسب توزيعات دخل الإيجار بقسمة بسيطة على عدد الحصص. يدخل المستثمرون في أوقات مختلفة، وينقلون حصصا أثناء الفترة، وقد يتأثرون بأحداث رأسمالية أو فترات شغور أو رسوم خدمات أو تكاليف تجديد.

احتاج النظام إلى حسابات تناسبية قابلة للتدقيق حتى مستوى المعاملة، ومتسقة بصرف النظر عن ترتيب معالجة عمليات النقل. حتى أخطاء التقريب الضئيلة كانت ستتراكم عبر مئات المستثمرين وفترات توزيع متعددة.

حصص العقارات الجزئية فئة أصول ضعيفة السيولة. قد تمر أسابيع من دون أي تداول ثانوي على عقار، ثم تحدث موجة نشاط حول موعد توزيع أو حركة في السوق.

احتاجت السوق إلى مطابقة للكميات غير المنتظمة، وتنفيذات جزئية، وفرض فترات حظر تراعي متطلبات هيئة السوق المالية، وتقييم يمكن الدفاع عنه خلال الفترات التي لا تشهد تداولات، بدلا من نسخ دفتر أوامر مستمر من الأسواق عالية السيولة.

بموجب نظام حسابات الضمان السعودي لعام 2023، تتطلب العقارات على الخارطة حسابات ضمان خاصة بكل مشروع وشروطا محددة للإفراج عن الأموال. وفي الاستثمار الجزئي، تبقى الأموال في حساب الضمان حتى استيفاء حدود الاكتتاب وشروط الموافقة التنظيمية.

تصل الشروط بصورة غير متزامنة وبترتيب مختلف. لذلك كان على النظام تمثيل الحالات المركبة والاستيفاء الجزئي والإفراج المرتبط بالمراحل ومسارات الاسترداد التلقائي والمهل الزمنية، مع سجل ثابت لكل انتقال.

يحتفظ بكل عقار من خلال شركة ذات غرض خاص (SPV) بموجب نظام الشركات السعودي. وتمر عوائد الإيجار والمكاسب الرأسمالية عبر تسلسل محدد لتوزيع رأس المال قبل وصولها إلى المستثمرين.

يجب معالجة رسوم المنصة والعوائد المفضلة والتوزيعات التناسبية للمساهمين بالترتيب الصحيح قانونيا. وقد تخالف دفعة تطبق التسلسل بصورة خاطئة اتفاقية تشغيل الشركة ذات الغرض الخاص حتى إذا كان إجمالي المبلغ الموزع صحيحا.